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Bau- und Architektenrecht

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Bauvertragsrecht

Ausgangspunkt werkvertraglicher Ansprüche ist das Bestehen eines wirksamen Werk- oder Bauvertrages. Dieser zeichnet sich in Abgrenzung zu anderen Vertragstypen, wie beispielsweise einem Dienstvertrag, dadurch aus, dass vom Unternehmer ein konkreter Werkerfolg geschuldet wird.

 

BGB-Bauvertrag oder VOB-Bauvertrag

Das Baurecht unterscheidet zwischen BGB-Bauverträgen und VOB-Bauverträgen, d. h. Verträgen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Der maßgebende Unterschied liegt darin, dass es sich bei dem BGB-Bauvertrag um ein Vertragsverhältnis handelt, welches nach den Regeln des Werkvertragsrechts gemäß §§ 631 ff. BGB abgewickelt wird.

Der VOB-Bauvertrag orientiert sich an dem Regelwerk der VOB, welches auf die speziellen Bedürfnisse des Bauvertrages zugeschnitten ist.

Der Werkvertrag des Bürgerlichen Gesetzbuches kann sich auf jedes Werk beziehen, wie z. B. auch auf die Herstellung eines Tisches. Der Werkvertrag des BGB ist nicht speziell auf Bauleistungen zugeschnitten:

§ 631 BGB Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag

(1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

(2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.

Die VOB/B ist nach herrschender Meinung keine gesetzliche Regelung, sondern eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die auf Bauleistungen zugeschnitten ist. Da der Bauunternehmer die Herstellung eines Werkes, also eines Hauses schuldet, ist zwar immer das Werkvertragsrecht des bürgerlichen Gesetzbuches anzuwenden, da die Regelungen des Werkvertragsrechtes aber nicht zwingend sind, also von den Vertragsparteien abgeändert oder ergänzt werden können, kann ergänzend zum Werkvertragsrecht des BGB bei Bauleistungen vereinbart werden, dass ergänzend die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) gelten soll. Wenn die Geltung der VOB vereinbart wird, ist einiges mehr an Formalien zu beachten!

Hier ein Auszug aus der VOB/B 2016:

§ 1 Art und Umfang der Leistung

(1) Die auszuführende Leistung wird nach Art und Umfang durch den Vertrag bestimmt. Als Bestandteil des Vertrags gelten auch die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (VOB/C).

(2) Bei Widersprüchen im Vertrag gelten nacheinander:
1. die Leistungsbeschreibung,
2. die Besonderen Vertragsbedingungen,
3. etwaige Zusätzliche Vertragsbedingungen,
4. etwaige Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen,
5. die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen,
6. die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen.

(3) Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen, bleibt dem Auftraggeber vorbehalten.

(4) Nicht vereinbarte Leistungen, die zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich werden, hat der Auftragnehmer auf Verlangen des Auftraggebers mit auszuführen, außer wenn sein Betrieb auf derartige Leistungen nicht eingerichtet ist. Andere Leistungen können dem Auftragnehmer nur mit seiner Zustimmung übertragen werden.

Da es sich bei der VOB/B und VOB/C um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, müssen diese ausdrücklich in den Vertrag mit einbezogen werden, um Wirkung zu entfalten. Da an die unterschiedlichen Vertragstypen eine unterschiedliche rechtliche Einordnung geknüpft ist, stellt dies eine entscheidende Weichenstellung dar.

 

Ansprüche des Auftragnehmers gegen den Auftraggeber

Als Gegenleistung zur Herstellung des versprochenen Werkes steht dem Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber ein Werklohnanspruch zu. Je nachdem, ob es sich dabei um einen BGB- oder VOB-Bauvertrag handelt, ist dieser an bestimmte, zum Teil spezielle Voraussetzungen geknüpft, die vorliegen müssen, damit der Werklohnanspruch fällig wird und erfolgreich geltend gemacht werden kann.

Darüber hinaus sind hierbei unter anderem dann Besonderheiten zu beachten, wenn sich im Rahmen der Bauausführung Änderungen des Bauvertrages oder Zusatzleistungen ergeben. Gleiches gilt für den Vergütungsanspruch des Auftragnehmers bei einem gekündigten Bauvertrag.

 

Ansprüche des Auftraggebers gegen den Auftragnehmer

Hinsichtlich der Ansprüche des Auftraggebers gegenüber dem Auftragnehmer kommt es maßgebend auf den Zeitpunkt der Abnahme an. Darüber hinaus ist auch hier zwischen BGB- und VOB-Bauvertrag zu unterscheiden. Vor Abnahme steht dem Auftraggeber gegenüber dem Auftragnehmer bei dem BGB-Bauvertrag gemäß § 631 Abs.1 BGB ein vertraglicher Erfüllungsanspruch auf Herstellung des versprochenen Werkes zu. Ist dagegen die Abnahme der Bauleistung durch den Auftraggeber erfolgt, greifen bei Vorliegen eines Sachmangels die werkvertraglichen Gewährleistungsrechte, wie z. B. das Rücktrittsrecht.

Bei dem VOB-Bauvertrag steht dem Auftraggeber vor der Abnahme dagegen ein sogenannter vorweggenommener Mangelbeseitigungsanspruch und ein Erfüllungsanspruch nach VOB/B zu. Nach der Abnahme kommen dagegen bei Vorliegen eines Mangels die speziellen Gewährleistungsrechte nach VOB/B in Betracht. Zu den Besonderheiten, welche diesbezüglich zu beachten sind, berate ich Sie gerne.

 

Rechtsprechung

Wirksamkeit des Bauvertrags bei Verstoß gegen das Schwarzarbeitergesetz

Bei einem beiderseitigen Verstoß gegen das Schwarzarbeitergesetz ist der zugrunde liegende Werkvertrag nichtig - mit der Folge, dass dem Auftragnehmer kein Werklohnanspruch und dem Auftraggeber keine Gewährleistungsansprüche zustehen. Daneben kommen für den vorleistungspflichtigen Auftragnehmer für erbrachte Bauleistungen keine bereicherungsrechtliche Ansprüche auf Wertersatz gegen den Auftraggeber in Betracht, BGH-Urteil vom 10.04.2014, VII ZR 241/13. Aber auch der Besteller kann einen bereits bezahlten Werklohn unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung nicht zurückverlangen, BGH-Urteil vom 11.06.2015, VII ZR 216/14.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch im Namen von sogenannten „Nachzügler- Erwerbern“

Diesbezüglich hat der BGH in einem Urteil vom 25.02.2016, VII ZR 49/15 entschieden, dass eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertragsschließenden Erwerber (Nachzügler) an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, unwirksam ist.

Vorschuss

Im Fall einer Vorschusszahlung hat der BGH in einem Urteil vom 25.09.2008, VII ZR 204/07 entschieden, dass ein Urteil, mit welchem dem Auftraggeber ein Vorschuss auf Mangelbeseitigungskosten zugesprochen wird, regelmäßig die Feststellung enthält, dass der Auftragnehmer verpflichtet ist, die gesamte Mangelbeseitigungskosten zu tragen, gegebenenfalls auch die den gezahlten Vorschuss übersteigenden Selbstvornahmekosten.

Gesamtschuld mehrerer Unternehmer

Unternehmer von unterschiedlichen Gewerken, deren fehlerhafte Leistungen zu Mängeln geführt haben, die nur einheitlich beseitigt werden können, haften als Gesamtschuldner, so der BGH in einem Urteil vom 26.06.2003, Az. VII ZR 126/02.

 

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