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Gewerberaummietrecht

Das Mietrecht für Gewerberäume unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom Wohnraummietrecht.

Wohnraummietrecht - Gewerberaummietrecht

Das Gewerberaummietrecht folgt den Regeln und der Dynamik des Wirtschaftslebens. Schutzvorschriften, wie sie im Wohnraummietrecht zugunsten des wirtschaftlich Schwächeren oder des rechtlich Unerfahrenen gesetzlich zwingend gelten, finden im Gewerberaummietrecht regelmäßig keine Anwendung. Der gesetzliche Kündigungsschutz für Wohnraummieter gilt nicht für Gewerberaummieter.

Frühzeitige Beratung und Bewertung der rechtlichen Risiken des gewerblichen Mietvertrags - von der oft mehrjährigen Vertragsbindung bis hin zu Haftungsrisiken und Konkurrenzschutzklauseln - sichert Ihre Interessen ab.

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Vertrag mit fester Laufzeit - Kündigung

Anders als im Wohnraummietrecht werden für gewerblich genutzte Räume in der Regel Mietverträge mit einer festgelegten Laufzeit abgeschlossen, häufig verbunden mit einer Option auf Verlängerung des Mietvertrages.  Das hat durchaus für Mieter wie Vermieter Vorteile. Der gewerbliche Mieter ist sich sicher, dass er aus seinen Geschäftsräumen nicht nach einer sonst jederzeit möglichen Kündigung unerwartet raus muss. Der gewerbliche Vermieter sichert seine wirtschaftlichen Interessen an regelmäßiger Mietzahlung. Mit der Vereinbarung einer festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung für diese Zeit ausgeschlossen.

Zeitmietvertrag

Aus einem Zeitmietvertrag können sich Mieter und Vermieter nicht einseitig vorzeitig lösen. Der Mieter muss deshalb bis zum Ablauf des gewerblichen Mietvertrages die vereinbarte Miete zahlen, auch wenn er seinen Geschäftsbetrieb in den Mieträumen eingestellt hat. Soweit der Mieter aus den üblicherweise über viele Jahre geschlossenen Mietvertrag vorzeitig wieder herauszukommen will, weil z. B. Umsätze einbrechen oder der Betrieb verlagert werden soll, rechtfertigt dies keine Kündigung. Damit sind erhebliche Schwierigkeiten vorprogrammiert.

Lassen Sie sich daher rechtzeitig durch einen Anwalt beraten, um eine für beide Seiten wirtschaftlich sinnvolle Lösung zu finden.

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Fristlose Kündigung

Auch wenn eine ordentliche Kündigung bei einem Zeitmietvertrag ausgeschlossen ist, lassen sich vielleicht auch andere Wege zu einer Beendigung des Mietvertrages finden, sei es durch eine einvernehmliche Regelung, sei es durch eine außerordentliche Kündigung oder fristlose Kündigung.

Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn Mietzahlungen ausbleiben, oder wenn z. B. die Fortsetzung des Mietvertrages wegen erheblicher Mängel am Mietobjekt unzumutbar erscheint.

Schönheitsreparaturen, starrer Fristenplan

Auch im Gewerberaummietrecht sind Schönheitsreparaturen ein heißes Thema. Seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06.04.2005 gelten die im Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln auch im Gewerbemietrecht. Schadensersatzansprüche von Vermieter oder Verpächter wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bzw. wegen verweigerter Endrenovierung sind wie im Wohnraummietrecht nicht durchsetzbar, wenn die Klauseln im Mietvertrag in ihrer Gesamtschau eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Der Bundesberichtshof vertritt diese Auffassung mit dem Argument, dass eine allgemein geringere Schutzbedürftigkeit eines Gewerberaummieters nicht besteht. Der gewerbliche Mieter wird hinsichtlich der gesetzlich nicht geregelten Schönheitsreparaturen nicht anders gestellt als der Wohnraummieter.

Weitere Informationen haben wir für Sie auf einer hier hinterlegten Seite zusammengestellt.

Lassen Sie sich von uns beraten, bevor Sie Schadensersatz fordern oder eine Renovierung verweigern.

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Mängel

Hinsichtlich anfänglicher Mängel und während des Mietverhältnisses auftretender Mängel können sich im Gewerberaummietvertrag aus den Allgemeinen Geschäftsbedingungen Besonderheiten ergeben. Allerdings hat der BGH in einer Entscheidung vom 12.03.2008 Az. XII ZR 147/05 festgelegt, dass auch gegenüber einem Gewerberaummieter das Minderungsrecht nicht ausgeschlossen werden darf. Entsprechende Formularklausen sind unwirksam.

Der für Gewerberaum zuständige 12. Senat des BGH hat eine Flächenabweichung der Räume von mehr als 10 % gegenüber den Flächenangaben im Mietvertrag auch beim Gewerberaum als Mangel angesehen, so der BGH mit Urteil vom 4.5.2005 Az. XII ZR 254/01. Es bestehen daher Minderungsrechte, Mieten können zurück gefordert werden, daneben könnte eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wir beraten Sie gerne dazu.

Bei einem Gewerberaummietvertrag sind feste Vertragslaufzeiten üblich. Der Gewerbemietvertrag kann aber nach Auffassung des BGH fristlos gekündigt werden, wenn die Flächenangaben im Mietvertrag mehr als 10 % von den tatsächlichen Flächen abweichen, unabhängig von der Vertragslaufzeit. Falsche Angaben im Vertrag zur angemieteten Fläche können daher sehr weitreichende Konsequenzen haben.
Zur Mangelanzeige und Minderungsrechten gilt im Übrigen das Gleiche wie bei Wohnraummietverträgen.

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Gewerberaummietvertrag

Gehen Sie zu einem Anwalt, bevor Sie es müssen. Keine Unterschrift ohne vorherige Beratung durch einen im komplizierten Gewerberaummietrecht versierten Anwalt! Gerade bei den weit reichenden wirtschaftlichen Konsequenzen eines gewerblichen Mietvertrages sollten Sie sich beraten lassen, bevor Sie den Gewerberaummietvertrag unterschreiben. Wir beraten Sie bei der Gestaltung Ihres Vertrages, damit später keine Probleme auftreten. Sie finden bei uns auch Unterstützung, wenn Sie eine gewerbliche Immobilie kaufen wollen. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Seite

Zuständiger Anwalt in unserer Kanzlei zum Gewerbemietrecht ist Rechtsanwalt Hans-Peter Buch, auch Fachanwalt für gewerbliches Mietrecht.

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