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Mietrecht in Nürnberg

Kanzlei der Rechtsanwälte Fasbender, Buch und Kollegen im Zentrum von NürnbergFür das Wohnraummietrecht und das Gewerberaummietrecht gelten zum Teil sehr unterschiedliche gesetzliche Regelungen. Der Gesetzgeber hat damit die verschiedenen Interessenlagen der Vertragspartner von Wohnraummietvertrag und dem Gewerberaummietvertrag berücksichtigt.

Auch von der baulichen und bauordnungsrechtlichen Seite unterscheiden sich Gewerberaum und  Wohnraum erheblich. Diese Unterschiede haben auch in die Vertragsgestaltung einzufließen. Wir beraten und zeigen Lösungswege auf, wenn es um Mietverträge für Gewerberaum und Wohnraum geht.

Die Informationen zum Gewerbemietrecht haben wir für Sie auf einer eigenen Seite veröffentlicht.

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Hier haben wir für Sie Informationen zum Wohnraummietrecht zusammengestellt. Diese Informationen können und sollen die anwaltliche Beratung nicht ersetzen. Wir möchten Ihnen aber zur Vorbereitung des Gesprächs mit uns eine Orientierung geben, auf welche Punkte geachtet werden sollte.

Abteilung für Mietrecht beim Amtsgericht Nürnberg

Mietrechtliche Streitigkeiten sind so häufig, dass für den Bereich Mietrecht beim Amtsgericht Nürnberg eine eigene Abteilung für Mietsachen eingerichtet ist. Eigene Abteilungen für Mietsachen gibt es in den Amtsgerichten Fürth, Erlangen, Neumarkt und Schwabach nicht, aber auch vor diesen Gerichten vertreten wir regelmäßig Mandanten bei mietrechtlichen Streitigkeiten.

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Mietrechtsreform

Die Mietrechtsreform im Jahr 2001 hat leider zu keiner Vereinfachung der Rechtslage und vor allem zu keiner Verringerung der Streitigkeiten geführt,  im Mietrecht besteht daher weiterhin hoher Beratungsbedarf.

Zwar sollte die Mietrechtsreform die vertraglichen Beziehungen zwischen Mieter und Vermieter vereinfachen. Die gesetzlichen Regelungen zum Mietrecht sind aber weiterhin häufig nur im Zusammenhang mit der sich ständig weiter entwickelnden Rechtsprechung zu verstehen. Viele Falllösungen ergeben sich nicht aus dem Gesetz, sondern nur aus grundlegenden gerichtlichen Entscheidungen.

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Beratung durch einen Anwalt zum Mietrecht

Das deutsche Wohnraummietrecht ist komplex und kompliziert. Verordnungen und gesetztliche Regelungen können sehr unterschiedlich interpretiert werden. Die Mietrechtsreform hat daran nichts geändert. Der Bundesgerichtshof hat hier nach der Mietrechtsreform in vielen Punkten für Klarheit gesorgt.

Wir sind eine Kanzlei, in der sich mehrere Anwälte auf das Mietrecht konzentriert haben. Für uns ist es daher selbstverständlich, dass wir über aktuelle Entscheidungen zum Mietrecht ständig informiert sind.

Wenn Sie einen Anwalt benötigen, steht Ihnen Rechtsanwalt Hans-Peter Buch als Fachanwalt für Mietrecht gerne zur Verfügung.

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Bundesgerichtshof (BGH) und Mietrecht

Allein zum Wohnraummietrecht erlässt der BGH jährlich rund 60 Leitsatzentscheidungen. Hintergrund ist auch, dass sich nicht jeder Lebenssachverhalt gesetzlich regeln lässt. So taucht z. B. der Begriff Schönheitsreparaturen im Gesetz nicht auf, wohl aber in unzähligen Entscheidungen der Amts- und Landgerichte zum Mietrecht.

Schönheitsreparaturen und Mietvertrag

Die Rechtsfragen zu Schönheitsreparaturen gehören wegen der sich ständig ändernden Rechtsprechung zu den schwierigsten Bereichen im Mietrecht. Über das Thema Schönheitsreparatur hatte der Bundesgerichtshof zuletzt jährlich mehrfach zu entscheiden. Damit sind viele Klauseln im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen unwirksam geworden, insbesondere wenn es um starre Fristen geht oder um die Verpflichtung zu Anfangsrenovierung oder zur Endrenovierung. Diese neue Rechtsprechung des BGH hat zur Folge, dass der Mieter möglicherweise bei Auszug nicht renovieren muss und auch keine Kosten für die Durchführung von Renovierungsarbeiten zahlen muss.

Wir beraten Sie, wenn Sie Fragen zur Wirksamkeit von Vertragsklauseln in Ihrem Mietvertrag haben. Weitere Informationen zur Renovierungspflicht haben wir für Sie auf einer hier hinterlegten Seite zusammengestellt.

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Formelle Fehler bei Kündigung, Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung

Nicht nur bei Schönheitsreparaturen, sondern auch bei Mieterhöhungen, Kündigungen und Betriebskostenabrechnungen ist der juristische Laie häufig überfordert, da bereits formelle Fehler zur Unwirksamkeit von Kündigung, Mieterhöhung oder Betriebskostenabrechnung führen können. Der Mieteranwalt wird nach formellen Fehlern suchen, um die Wirksamkeit einer Kündigung oder Betriebskostennachzahlung in Frage zu stellen.

Formelle Fehler in Betriebskostenabrechnungen sind gefährlich, da bei Überschreitung der gesetzlich geregelten Frist der Vermieter seinen Anspruch auf Betriebskostennachzahlung verliert.  Informationen zur Nebenkostenabrechnung finden Sie hier:

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Kündigung Mietvertrag (Mietwohnung / Haus)

Mietverträge über Wohnraum, die nicht über einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen sind, können vom Mieter oder Vermieter nur schriftlich gekündigt werden. Eine mündliche Kündigung, eine Kündigung per E-Mail oder eine telefonische Mitteilung kann ein Mietverhältnis grundsätzlich nicht wirksam beenden.

Der Vermieter kann nur wirksam kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 Abs. 2 BGB. Dieses Interesse muss er in seinem Kündigungsschreiben so genau mitteilen, damit der Mieter nachvollziehen kann, ob dieses berechtigte Interesse besteht. Der Mieter muss seine Kündigung nicht begründen.

Wenn eine Erläuterung des berechtigten Interesses in der Kündigung des Vermieters fehlt, ist die Kündigung unwirksam. Sie ist auch dann formell unwirksam, wenn Unterschriften fehlen. Sind an dem Mietverhältnis mehrere Personen beteiligt, zum Beispiel Eheleute, so kann die Kündigung nur von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Lassen Sie sich frühzeitig  durch einen Anwalt beraten, damit Fehler unterbleiben!

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Kündigungsfrist Mietvertrag

Die Kündigungsfristen liegen für den Vermieter abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten.

Für den Mieter beträgt die Kündigungsfrist immer drei Monate. Eine Ausnahme kann sich dann ergeben, wenn der Mietvertrag vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde.

Ein Mietverhältnis kann spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt also fast drei Monate. Wenn der Mieter mindestens fünf Jahre in der Wohnung gewohnt hat, verlängert sich diese Frist für den Vermieter auf sechs Monate, bei einer Mietzeit von mehr als acht Jahren auf neun Monate, § 573 c Abs. 1 BGB.

Zu beachten ist, dass nicht das Absenden des Kündigungsschreibens maßgeblicher Zeitpunkt für die Berechnung der Fristen ist, sondern der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Vermieter oder Mieter. Es empfiehlt sich daher, die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein zu schicken oder diese persönlich abzugeben und quittieren zu lassen. Falls die Kündigung verspätet zugeht, wird sie dadurch aber nicht unwirksam. Der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses verschiebt sich dann um einen Monat.

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Sozialklausel und Kündigungswiderspruch

Der Mieter kann, wenn er eine ordentliche Kündigung erhält, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Sozialklausel).

Die Voraussetzungen des Kündigungswiderspruchs sind in den §§ 574 ff. BGB geregelt.

Der Kündigungswiderspruch muss schriftlich erklärt werden und das Widerspruchsschreiben spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugehen. Nur wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen hat, kann der Mieter den Widerspruch auch später einlegen.

Bei einem Zeitmietvertrag gilt die Sozialklausel nicht. Auf die Sozialklausel kann sich der Mieter nicht berufen, wenn er selbst gekündigt hat oder wenn der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen durfte, z.B. wenn mehr als zwei Monatsmieten nicht bezahlt wurden.

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Die außerordentliche fristlose Kündigung

Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis ohne Einhaltung von Fristen beenden, wenn dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, §§ 543, 569 BGB. Beispiele sind schwere Beleidigungen, tätliche Angriffe, Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten, etc.

Zahlungsverzug

Kritisch wird es in einem Mietverhältnis immer, wenn Mieten nicht oder zu spät gezahlt werden. Dem Vermieter ist dann sehr schnell der Weg eröffnet, das Mietverhältnis zu beenden. Das kann je nach Fall mit ordentlicher oder auch mit außerordentlicher fristloser Kündigung erfolgen - und selbst dann, wenn der Zahlungsrückstand bereits länger zurück liegt. Der Bundesgerichtshof hat am 13.07.2016 Az. VIII ZR 296/15 entschieden, dass die Kündigung nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen muss, denn die allgemeine Vorschrift des § 341 Abs. 3 BGB gelte im Mietrecht nicht.

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Der BGH hat am 10.10.2012 Az. VIII ZR 107/12 entschieden, dass die Hürde des § 543 Absatz 2 Nr. 3 - also zwei fehlende Monatsmieten als Voraussetzung für die fristlose Kündigung - nicht für die ordentliche Kündigung gilt. Wohnungsmietern kann daher auch schon dann ordentlich mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn sie mit einer Monatsmiete in Verzug sind. Die Grenze von zwei Monatsmieten für die fristlose Kündigung gilt nicht für die ordentliche Kündigung. Eine „nicht unerhebliche Zahlungspflichtverletzung“ liegt aber nicht vor, wenn der Betrag von einer Monatsmiete nicht erreicht ist oder wenn die Dauer des Rückstands weniger als einen Monat betragen hat. Dann kann nicht gekündigt werden. Und wichtig: Mit dieser Entscheidung hat der BGH auch klargestellt, dass bei der ordentlichen Kündigung nach Verzug von einer Monatsmiete nicht die Heilungswirkung des § 569 Absatz 3 Nr. 3 gilt. Damit ergeben sich neue Kündigungsmöglichkeiten, die von der Rechtssprechung bislang so nicht vertreten wurden. Wir beraten Sie und zeigen Wege auf, wie mit dieser neuen Situation umzugehen ist.

Beratung zu Mietvertrag, Kündigung etc. durch einen Anwalt unserer Kanzlei

Unsere Anwälte unterstützen und vertreten Sie gerichtlich sowie außergerichtlich im Mietrecht und Pachtrecht in der Metropolregion Nürnberg. Ein besonderer Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt dabei im Bereich gewerbliches Mietrecht.

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