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Mietrecht in Nürnberg

Es berät Sie Rechtsanwalt Hans-Peter Buch, Fachanwalt für Mietrecht

Mietvertrag und Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist neben der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückständen in unseren Beratungsgesprächen die häufigste Fallkonstellation. Die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung werden häufig unterschätzt. Eine amateurhaft durchgeführte Eigenbedarfskündigung ist nicht nur meist unwirksam, sondern sie wird auch schnell zur Kostenfalle.

Rechtslage

Grundsätzlich ist eine ordentliche Kündigung des Vermieters nur dann möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der Vermieter muss daher im Kündigungsschreiben begründen, warum er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Eine GmbH, Aktiengesellschaft, OHG oder KG kann allerdings nicht wegen Eigenbedarf kündigen, so der BGH in einem Urteil vom 02.02.2011, Az. VIII ZR 210/10. Allerdings hatte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 330/11) im Jahr 2012 entschieden, dass der Vermieter eine Mietwohnung auch dann kündigen darf, wenn er bzw. ein Familienangehöriger die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen will. Diese Auffassung hat er aber mit einer Entscheidung vom 29.03.2017 Az. VIII ZR 45/16 eingeschränkt: der Wunsch des Vermieters, seine Gewerberäume im Haus nur wegen überfüllter Aktenregale auszuweiten gehe zu weit. Das sei kein Kündigungsgrund und kein ‚berechtigtes Interesse‘ im Sinne des Gesetzes, um eine Mietwohnung zu kündigen.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) findet sich in den Regelungen zum Wohnraummietrecht in § 573 Abs. 2 Nr. 2 folgende Voraussetzung zur Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters:

§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nach dieser gesetzlichen Reglung muss der Vermieter im Kündigungsschreiben erläutern, warum er die Wohnung des Mieters benötigt. Gerade mit dieser Verpflichtung zur Erläuterung des Bedarfs werden in der Praxis viele Fehler gemacht. Der Vermieter muss nicht nur darlegen, für wen und warum er die Wohnung benötigt, er muss beispielsweise auch die derzeitige Wohnsituation der Bedarfsperson im Kündigungsschreiben schildern. Ein pauschaler Hinweis auf eine geänderte Lebenssituation reicht nicht aus.

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Wenn die Erklärungen unzureichend sind, ist die Kündigung unwirksam.

Wenn die Kündigung wegen formeller Fehler, also etwa wegen einer unzureichenden Begründung unwirksam ist, muss der Vermieter erneut kündigen. Der Mieteranwalt wird hier möglicherweise auf Zeit spielen und auf den formellen Fehler nicht hinweisen. Der gewünschte Umzug in die eigene Wohnung kann sich dadurch erheblich verzögern.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 06.07.2011 Az. VIII ZR 317/10 die Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarfs im Kündigungsschreiben heruntergeschraubt. Der Kündigungsgrund muss aber erkennbar bleiben.

Beide Seiten sollten sich daher frühzeitig beraten lassen, der Vermieter, bevor er die Kündigung formuliert, der Mieter, sobald er Kenntnis davon erhält, dass möglicherweise eine Kündigung bevorsteht. Häufig lässt sich eine einvernehmliche und flexible Regelung dahingehend finden, dass der Mieter spätestens zu einem bestimmten Zeitpunkt auszieht, dass er flexibel jederzeit eher ausziehen darf und dass er bei einem früheren Auszug ggf. eine Abfindung erhält.

Vor dem Ausspruch einer Kündigung ist auch zu beachten, dass bei einem Zeitmietvertrag oder bei einem Ausschluss des Rechtes zur ordentlichen Kündigung besondere Regeln gelten.

Wenn Mieter und Vermieter in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen zusammenleben, kann es Spannungen geben, die das Zusammenleben belasten. Für diese besondere Wohnsituation wurde daher vom Gesetzgeber eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit eingeführt.

Der Vermieter kann hier auch dann kündigen, wenn kein Eigenbedarf besteht, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Auch bei dieser besonderen Kündigungsmöglichkeit sind viele Formalien zu beachten, lassen Sie sich beraten!

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Eigenbedarf anmelden

Der Vermieter muss den Kündigungsgrund grundsätzlich ausführlich und detailliert in dem Kündigungsschreiben angeben. Eine mündliche Ankündigung oder auch ein Schreiben mit der knappen Mitteilung, dass die Wohnung wegen Eigenbedarf benötigt werde, ohne den Bedarf zu erläutern, kann das Mietverhältnis nicht beenden.

Wenn in dem Kündigungsschreiben Unterschriften fehlen oder Sie den Zugang des Schreibens nicht nachweisen können, haben Sie ein Problem. Ein Kündigungsschreiben sollte daher grundsätzlich per Einschreiben oder per Boten zugestellt werden. Auf den Seiten Info Mietrecht und Mietvertrag Kündigung haben wir für Sie weitere Informationen zu Kündigungsschreiben und Kündigungsfrist hinterlegt.

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Eigenbedarf nach Kauf

Wenn der Vermieter eine Wohnung verkaufen will, ist dies grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Der Käufer tritt automatisch in das Mietverhältnis ein, § 566 BGB, es muss daher kein neuer Mietvertrag unterschrieben werden. Nach dem Verkauf der Wohnung oder des Einfamilienhauses kann der neue Eigentümer Eigenbedarf dann anmelden, wenn er den Wohnraum für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Er muss den Eigenbedarf dann, wie oben dargestellt, anmelden.

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Kündigungssperrfrist

Nach dem Verkauf einer Wohnung kann eine Kündigungssperrfrist gelten. Sie gilt zu Gunsten der Mieter, deren Wohnräume in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert worden sind. Dieser Kündigungsschutz ergibt sich aus der Kündigungssperrfristverordnung. die die Bundesländer auf Grundlage des § 577a BGB erlassen können:

§ 577 a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Damit wurde vom Gesetzgeber ein besonderer Kündigungsschutz für den Mieter eingeführt, um der Spekulation mit Wohnraum einen Riegel vorzuschieben.

In Bayern gilt diese Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum für ca.100 Gemeinden, u. a. in München und Umgebung, Nürnberg, Fürth und Erlangen.

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Die rechtsmissbräuchliche Kündigung wegen Eigenbedarf

Die Kündigung wegen Eigenbedarf wird auch dann keinen Erfolg haben, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist. In der Rechtssprechung finden sich dazu viele Beispiele.

Die Kündigung ist dann rechtsmissbräuchlich, wenn im selben Haus eine oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte, wenn der Eigenbedarf nur befristet besteht, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht oder wenn die Kündigungsgründe schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorlagen oder vorhersehbar waren, etc. Zum überhöhten Wohnbedarf hat der BGH allerdings in einer Entscheidung vom 04.03.2015 Az. VIII ZR 166/14 die Position des Vermieters gestärkt. Demnach dürfen die Gerichte dem Vermieter nicht vorgeben, welchen Wohnbedarf er haben darf. Kriterium für die Beurteilung ist nicht die Angemessenheit des Wohnbedarfs (im entschiedenen Fall 125 qm Wohnfläche für den Sohn des Vermieters), sondern es müssen umfassend alle Umstände des Einzelfalls gewürdigt werden.

In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass der Eigenbedarf auf wackeligen Füßen steht oder gar vorgetäuscht wird, gerade wenn der Kündigung wegen Eigenbedarf Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vorangegangen sind. Der Mieter kann bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung Schadensersatz geltend machen. Das gilt auch dann, wenn die Kündigungsgründe nur mündlich mitgeteilt wurden, so der BGH Az. VIII ZR 231/07.

Strittig ist auch immer wieder, wann nach Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages frühestens wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann. Der Bundesgerichtshof vertrat bislang die Auffassung, dass vom Vermieter erwartet werden kann, einen Zeitraum von fünf Jahren zu überblicken. Wenn er vorher wegen Eigenbedarf kündigt, kann die Kündigung bereits deshalb rechtsmissbräuchlich sein, Az. VIII ZR 62/08.

Mit einem Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 233/12 wird der Schutz des Mieters aufgeweicht. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass der Vermieter eines Einfamilienhauses seinen Mietern auch schon nach einer Mietzeit von drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Dabei hat er nur darauf abgestellt, ob der Eigenbedarf beim Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar gewesen sei.  Wenn bei Abschluss des Vertrages der Eigenbedarf nicht absehbar war, kann demnach auch schon nach drei Jahren wieder gekündigt werden und das auch dann, wenn mündlich zugesagt wurde, dass keine Eigenbedarfskündigung bevorstehe.

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Widerspruch gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf (Sozialklausel)

Die Sozialklausel und die Kündigungsbefugnis des Vermieters nach § 573 BGB stehen sich gleichwertig gegenüber. Der Mieter kann demnach einer an sich berechtigten Vermieterkündigung widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine Härte bedeuten würde. Beispiele für die Härte sind bereits im Gesetz genannt:

§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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Neben fehlendem Ersatzwohnraum sind von den Gerichten weitere Härtegründe anerkannt worden, u a. hohes Alter, geringes Einkommen, schwere Erkrankung oder Gebrechlichkeit, Schwangerschaft, Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel, ein bevorstehendes Examen aber auch eine lange Mietdauer.

Häufig liegen mehrere dieser Härtegründe gleichzeitig vor. Wenn der Mieterwiderspruch gegen die Kündigung Erfolg haben soll, sind alle in Betracht kommenden Gründe anzugeben.

Der Widerspruch gegen die Vermieterkündigung muss immer schriftlich erklärt werden und selbstverständlich vom Mieter unterschrieben werden. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen.

Diese Zwei-Monats-Frist gilt nur, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs, dessen Form und die Frist hingewiesen hat. Wenn der Hinweis im Kündigungsschreiben auf die Form und Frist vom Kündigungswiderspruch fehlt, kann der Mieter auch später, spätestens bis zum ersten gerichtlichen Termin des Räumungsrechtsstreits der Kündigung widersprechen.

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Besitzrecht des Mieters und Eigentumsschutz des Vermieters

Das Mietrecht bewegt sich in dem Spannungsfeld zwischen wirtschaftlichen Interessen und dem elementaren Bedürfnis, ein Dach über dem Kopf zu haben. Gerade im Bereich von Kündigung wegen Eigenbedarf und Kündigungswiderspruch werden die unterschiedlichen Interessenlagen von Mieter und Vermieter deutlich. Der Gesetzgeber und die Rechtssprechung versuchen, die unterschiedlichen Positionen so auszugestalten, dass die schutzwürdigen Interessen auf beiden Seiten in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen. Von grundlegender Bedeutung war dabei auch ein Beschluss des Bundesverfassungsgerichtes von 1993, mit dem klargestellt wurde, dass das Besitzrecht des Mieters den gleichen grundrechtlichen Eigentumsschutz genießt wie das Eigentumsrecht des Vermieters.

Beide Positionen sind aber immer dann schwer miteinander vereinbar, wenn der Vermieter in sein Eigentum einziehen will, der Mieter aber seine vertraute Umgebung nicht verlassen will und deshalb nicht ausziehen will.

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Vorgetäuschter Eigenbedarf

Wenn sich nach einer Kündigung wegen Eigenbedarf herausstellt, dass die Kündigungsgründe vorgetäuscht waren, kann es für den Vermieter teuer werden.

In der Regel wird der Mieter prüfen, wer nach seinem Auszug in die Wohnung einzieht oder ob die Wohnung verkauft wird. Wenn der Mieter nachweisen kann, dass Andere einziehen und der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, besteht grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch. Der Vermieter muss dann beweisen, warum der behauptete Eigenbedarf später weggefallen sein soll, so der BGH in einer Entscheidung vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 10.06.2015 Az. VIII ZR 99/14 in Bestätigung und Fortführung von Urteilen vom 08.04.2009 Az. VIII ZR 231/07 und vom 13.06.2012 Az. VIII ZR 356/11 sowie eines Beschlusses vom 07.09.2011 Az. VIII ZR 343/10 klargestellt, dass ein Schadensersatzanspruch in der Regel auch dann besteht, wenn Mieter und Vermieter in einem Rechtsstreit einen Räumungsvergleich schließen. Denn der Mieter zieht nicht wegen des Räumungsvergleichs aus sondern wegen des zu Unrecht behaupteten Eigenbedarfs des Vermieters.

Ein Schadensersatzanspruch entfällt nur dann, wenn sich aus dem Wortlaut des Räumungsvergleichs ergibt, dass auch der Streit darüber beigelegt werden sollte, ob der Eigenbedarf tatsächlich bestand oder nur vorgetäuscht war. Er kann auch dann entfallen, wenn eine hohe Abfindung gezahlt wird.

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Verwertungskündigung

Eine sog. „Verwertungskündigung“ nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt bei Verkauf, Sanierung, ausnahmsweise auch bei Abriss eines Gebäudes in Betracht. Auch hier werden hohe Anforderungen an die Begründung der Verwertungskündigung gestellt.

Wenn ein Gebäude ersatzlos abgerissen werden soll, stellt dies keine Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, so der BGH vom 24.03.2004 Az. VIII ZR 108/03. Wenn aber auf Grundlage eines Städtebaukonzepts nach dem Abriss öffentlich geförderter Wohnbau geschaffen werden soll, so ist eine Verwertungskündigung nach einer Entscheidung des BGH vom 09.02.2011 Az. VIII ZR 155/10 zulässig.

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Kündigung im Zweifamilienhaus / Einliegerwohnung

Soweit Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen, gibt es noch die Besonderheit des § 573 a BGB:

§ 573 a BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam

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Beratung durch einen Anwalt in Nürnberg

In allen oben nur ganz knapp dargestellten Punkten besteht meist erheblicher Beratungsbedarf. Wir beraten und zeigen Lösungswege auf.

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