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Mietpreisbremse, Mietvertrag und Mieterhöhung

In der Metropolregion Nürnberg ist günstiger Wohnraum kaum noch zu finden. Und wer noch günstig wohnt, wird irgendwann mit einer Mieterhöhung konfrontiert werden. Wir beraten, wann eine Mieterhöhung durchsetzbar ist und wie nicht.

1. Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Die häufigste Variante ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie das funktioniert, ist gesetzlich genau geregelt.

Formfehler

Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen, von allen Vermietern unterschrieben sein und an alle Mieter gerichtet sein. Wenn bereits hier ein Formfehler unterläuft, ist die Mieterhöhung insgesamt nicht wirksam.

Mit der Mieterhöhung darf auch die Vertragsstruktur nicht verändert werden. Das bedeutet z. B., dass mit der Mieterhöhung keine Nebenkosten, die bislang mit in der Miete enthalten waren, zusätzlich in Rechnung gestellt werden dürfen.

Begründung

Die Mieterhöhung muss nachvollziehbar begründet sein, das heißt, es muss nachgewiesen werden, dass vergleichbare Wohnungen tatsächlich teurer sind. Das geschieht üblicherweise durch die Beifügung eines Mietenspiegels. Hier liegt beispielsweise bereits dann ein Formfehler vor, wenn nicht die Preisspanne genannt wird, innerhalb der die neue Miete liegen soll.

In Gemeinden, in denen es keinen Mietenspiegel gibt, erfolgt der Nachweis durch die Benennung von Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.

Ein allgemeiner Hinweis auf die gestiegenen Lebenshaltungskosten erfüllt nicht die gesetzlichen Vorgaben. Es muss erklärt werden, ab wann wie viel mehr gezahlt werden soll.

Kappungsgrenze

Bei Mieterhöhungen muss die Kappungsgrenze beachtet werden. In Nürnberg, Fürth und Erlangen gilt eine Kappungsgrenze von 15 %.

Zustimmung

Der Vermieter kann die Miete nicht einseitig festlegen, sondern er hat den Mieter um Zustimmung zu ersuchen.

Wenn nur in einem dieser Punkte ein Fehler gemacht wird, ist die Mieterhöhung nicht wirksam. Der Mieter muss dem Erhöhungsgesuch nicht zustimmen, er muss auf die Mieterhöhung nicht einmal reagieren.

Wenn Staffelmiete oder Indexklausel vereinbart ist, ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht möglich.

Die Mietpreisbremse

Die Möglichkeit einer Mietpreisbremse wurde zum 01.06.2015 eingeführt, um bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent zu begrenzen. Sie gilt nicht für Neubauwohnungen und neuwertig sanierte Wohnungen, um hier einen Investitionsanreiz für Vermieter zu erhalten.

Im Übrigen gilt ein Bestandschutz. Wenn also Wohnungen bereits vorher zu einer Miete von mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet waren, dann können diese Wohnungen auch künftig zu diesem Preis vermietet werden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, frei werdende Wohnungen günstiger zu vermieten.

Die Mietpreisbremse wurde in Bayern durch Rechtsverordnung zum 01.08.2015 für Nürnberg, Fürth, Erlangen und Buckenhof umgesetzt. Damit gilt für Mietverträge, die ab dem 01.08.2015 abgeschlossen wurden, dass Mieter anteilig Mieten, die mehr als 110 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, zurückfordern können.

Verfassungsrechtlich ist die Mietpreisbremse nicht zu beanstanden. Das Bundesverfassungsgerichts hat mit einem Beschluss vom 24.06.2015 (BVerG 1 BvR 1360/15) die Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse nicht zur Entscheidung angenommen und den Antrag, die Mietpreisbremse per einstweiliger Anordnung zu stoppen, abgelehnt.

2. Die Modernisierungserhöhung

Neben der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder der Vereinbarung einer Staffelmiete ist die Erhöhung der Miete nach Modernisierungsmaßnahmen möglich. Auch hier gilt es, eine Vielzahl von Spielregeln zu beachten.

Ankündigung der Modernisierung

Die Modernisierung ist spätestens drei Monate vorher schriftlich anzukündigen. Es muss detailliert erläutert werden, was wann modernisiert wird. Die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen muss erläutert werden, was es kostet und wie sich aus den Kosten die voraussichtliche Mieterhöhung berechnet. Staatliche oder kommunale Zuschüsse müssen dabei angerechnet werden. Daneben sollte der Vermieter darauf hinweisen, dass der Mieter einen Härteeinwand schriftlich mitzuteilen hat und dass es Fristen zu beachten gibt. Die Mitteilung des Härteeinwands muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, beim Vermieter eingegangen sein.

Wenn hier schon im Vorfeld Fehler gemacht werden, muss der Mieter die erhöhte Miete erst sechs Monate später bezahlen.

Der Vermieter darf auch nur die Kosten ansetzen, die notwendig sind. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen haben in der Mieterhöhung nichts zu suchen, so der BGH in einem Urteil vom 04.02.2009, Az. VIII ZR 84/08.

Abgrenzung von Modernisierung und Reparatur

Von einer Modernisierung sind Reparaturen abzugrenzen. Reparaturkosten können auf den Mieter nicht umgelegt werden.

Modernisierungsmaßnahmen sind nur Maßnahmen, die den Gebrauchswert oder den Komfort der Wohnung nachhaltig und auf Dauer erhöhen oder Energie und Wasser einsparen.

Duldungspflicht versus Härtefall

Auch nach einer Modernisierungsankündigung gelten für den Mieter Härtefallregelungen ähnlich wie bei  Eigenbedarfskündigungen. Die Duldungspflicht des Mieters kann dann ausgeschlossen sein. Allein das hohe Alter des Mieters gilt nach Auffassung einiger Gerichte noch nicht als Härtefall.

Eine Ausnahme von der Duldungspflicht besteht beispielsweise dann, wenn der Mieter bereits selber modernisiert hat. Er muss dann insoweit weitere Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters nicht mehr dulden, so der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 20. 06. 2012, Az. VIII ZR 110/11. In diesem Fall wollte der Vermieter eine Gaszentralheizung in das Gebäude einbauen. Der Mieter hatte aber in seiner Wohnung schon vorher mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung eingebaut.

Mitwirkungspflichten des Mieters

Wenn die Modernisierungsmaßnahme geduldet werden muss, dann muss der Mieter auch mitwirken. Er muss z. B. Möbel um räumen und abdecken, Handwerker in die Wohnung lassen und putzen.

Wenn er dadurch Aufwendungen hat, hat er Anspruch auf einen angemessenen Aufwendungsersatz. Das kann der Zeitaufwand für die Reinigung sein, aber auch ein Kostenersatz für Renovierungsarbeiten.

Mietminderung

Häufig sind Modernisierungsmaßnahmen mit Baulärm und Baudreck verbunden.
Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters darf der Mieter trotzdem in den ersten drei Monaten ab Beginn der Bauarbeiten die Miete nicht mindern. Dies gilt für alle Maßnahmen, die nach dem 1. Mai 2013 angekündigt wurden und durch die nachhaltig Energie eingespart wird.

Kündigung

Wenn der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme schriftlich ankündigt, dann kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, auch wenn eine Kündigung vertraglich ausgeschlossen ist.

Es besteht ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats, die Kündigung muss demnach bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt.

Mieterhöhung

Wenn echte Modernisierungsmaßnahmen (keine Reparaturmaßnahmen) durchgeführt wurden, dann kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen.

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist nur wirksam, wenn der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich einschließlich der entstandenen Modernisierungskosten berechnet und erläutert. Von der Rechtsprechung werden an diese Erläuterungen hohe Anforderungen gestellt.

Wenn hier Fehler gemacht werden, dann ist der Mieter nicht verpflichtet, die verlangte Mieterhöhung zu bezahlen. Der Vermieter hat aber jederzeit die Möglichkeit, sein Mieterhöhungsverlangen nachzubessern, die Mieterhöhung ist dann entsprechend später zu zahlen.

Wenn das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist,  muss der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens bezahlen. Der Mieter muss die Mieterhöhung weitere sechs Monate später zahlen, wenn sie vor Beginn der Arbeiten nicht richtig entsprechend der gesetzlichen Vorgaben angekündigt wurde.

Berechnung der Mieterhöhung

Die Mieterhöhung wird aus den nachgewiesenen Kosten für Modernisierungsmaßnahmen errechnet. Instandhaltungsmaßnahmen sind dabei anteilig heraus zu rechnen, da der Mieter Reparaturen nicht zahlen muss. Die monatliche Mieterhöhung beträgt dann jährlich 11 Prozent aus den aufgewendeten Kosten. Dieser Betrag wird durch 12 Monate geteilt, dann ergibt sich die monatliche Mieterhöhung  (z. B. Modernisierungskosten 6.000,00 €, davon 11 % sind 660,00 € geteilt durch 12 ergibt eine Mieterhöhung von 55,00 €). Diese Mieterhöhung gilt zeitlich unbegrenzt, also auch dann noch, wenn die Modernisierungsmaßnahme eigentlich schon längst „abbezahlt“ wäre. Eine Kappungsgrenze wie bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es bei Modernisierungserhöhungen nicht. Es ist also durchaus eine Mieterhöhung von 15 oder 20 % oder noch mehr möglich.

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Beratung durch einen Anwalt in Nürnberg

In allen oben nur ganz knapp dargestellten Punkten besteht meist erheblicher Beratungsbedarf. Wir beraten und zeigen Lösungswege auf.

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