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Mietrecht in Nürnberg

Mietvertrag und Schönheitsreparaturen

Bei Beendigung eines Mietverhältnisses stellt sich bei einem Wohnraummietverhältnis genauso wie bei einem Gewerberaummietverhältnis die Frage, ob renoviert werden muss. Die Rechtslage ist nicht einfach, je nach Vertragsklausel, Klauselkombination oder Zusatzvereinbarung kann sich etwas anderes ergeben, nicht nur hinsichtlich der Frage, ob renoviert werden muss, sondern auch hinsichtlich der Frage, was renoviert werden muss.

Beim Bundesgerichtshof sind verschiedene Senate für gewerbliches Mietrecht und Wohnraummietrecht zuständig. Diese Senate haben ihre Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen aufeinander abgestimmt.

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Die Rechtslage

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) findet sich in den Regelungen zum Mietrecht der Begriff „Schönheitsreparaturen“ nicht. In § 575 Abs. 2 BGB ist nur der allgemeine Grundsatz geregelt, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. In § 538 BGB heißt es, dass Abnutzungen, die nur durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, vom Mieter nicht zu vertreten sind.

Damit wären alle Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchzuführen. Dieser gesetzliche Grundsatz soll den Mieter schützen. Der Mieter kann als der wirtschaftlich Schwächere vertraglich nicht verpflichtet werden, das Eigentum des Vermieters mit allen Bauteilen und Einrichtungen fortlaufend zu reparieren und instand zu halten.

Allgemein anerkannt ist aber, dass dieser gesetzliche Grundsatz im Mietvertrag in engen Grenzen abgeändert werden darf. Die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, kann auf Mieter abgewälzt werden. Deshalb finden sich in den meisten Mietverträgen Klauseln, die sich mit den Schönheitsreparaturen befassen. Wirksam sind diese Regelungen aber nur, wenn sie fair sind und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Der Mieter soll nicht mehr renovieren oder zahlen, als er selber auch abgewohnt hat.

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Der Begriff Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen werden in § 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) beschrieben.

Die dort enthaltene Definition von Schönheitsreparaturen legt der BGH in seiner Rechtsprechung für sogenannten preisfreien Wohnraum zu Grunde, so BGH v. 18.2.2009, Az. VIII ZR 210/08. Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnraum), jeder andere Wohnungsbau ist sogenannter preisfreier Wohnraum.

Nach der Berechnungsverordnung sind Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.

Keine Schönheitsreparaturen sind demnach sonstige Reparaturen wie die Beseitigung von Mängeln oder sonstiger Schäden. Auch das Reinigen von Teppichböden, das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder die Reparatur von Schlössern aber auch das Streichen der Fenster von außen gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen.

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Formularklausel oder Individualvereinbarung im Mietvertrag

Da nach dem Gesetz der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist, kann sich hier eine Verpflichtung des Mieters nur aus dem Mietvertrag ergeben. Wenn im Vertrag nichts zu Schönheitsreparaturen geregelt ist, bleibt es bei der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters. Wenn im Vertrag Regelungen zur Renovierung enthalten sind, ist zu unterscheiden, ob eine Formularklausel oder eine Individualvereinbarung vorliegt.

Formularklauseln liegen vor, wenn ein standardisiertes Mietvertragsformular verwendet wird, z. B. von Hausbesitzervereinen oder Verlagen. Formularklauseln gelten als Allgemeine Geschäftsbedingungen und unterliegen deshalb dem Verbraucherschutz. Benachteiligen diese Klauseln den Mieter unangemessen, sind sie unwirksam.

Individualklauseln oder Einzelvereinbarungen sind dagegen frei ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition haben. In diesem Fall gilt der Verbraucherschutz nicht.

Bei Mietverträgen liegen solche frei ausgehandelten Vereinbarungen selten vor. In einem Mietvertragsformular werden Individualvereinbarungen zumeist am Ende des Vertrages unter "sonstige Vereinbarungen" aufgeführt. Hier kann der Vermieter wirksam weitreichendere Pflichten auferlegen.

Treffen im Formular vorgedruckte starre und deshalb unwirksame Fristen zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen und eine Verpflichtung zur Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt diese Individualvereinbarung nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die ausgehandelte Vereinbarung wird auch nicht nach § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst, so BGH v. 14.1.2009, Az. VIII ZR 71/08.

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Der Bundesgerichtshof zu Schönheitsreparaturen

Zwar ist nach dem Gesetz der Vermieter dafür zuständig, die Mietsache instand zu halten. Da diese Zuständigkeit vertraglich anders geregelt werden darf, wird in den Formularklauseln der Mustermietverträge davon regelmäßig und zum Teil zu ausgiebig Gebrauch gemacht. Der BGH hat hier klare Grenzen gesetzt, damit der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird. Nicht jede Vereinbarung im Mietvertrag zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist daher wirksam. Dazu auszugsweise einige Entscheidungen:

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  1. Verpflichtung zur Endrenovierung

    Eine pauschale Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung ist unwirksam, so BGH vom 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06. Das gilt auch dann, wenn der Mieter während des Mietverhältnisses nicht zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Eine solche Klausel im Formular ist unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Genauso unwirksam ist eine Formularklausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, so BGH v. 5.4.2006, Az. VIII ZR 109/05 und BGH v. 5.4.2006, Az. VIII ZR 152/05.

    Soweit im Mietvertrag vorgedruckt ist, dass die Wohnung „besenrein“ zurück zu geben ist, hat der Mieter nur grobe Verschmutzungen zu beseitigen, wenn er aber starker Raucher war und die Wände vom Nikotin verfärbt sind, muss er die Mehrkosten für einen Isolieranstrich übernehmen, so BGH v. 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05.

  2. Starrer Fristenplan

    Wenn ein Formularvertrag einen Fristenplan mit der Verpflichtung enthält, dass der Mieter nach festen Zeitabständen renovieren muss, ohne darauf Rücksicht zu nehmen, ob eine Renovierung notwendig ist, spricht man von einem „starren Fristenplan“.

    Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, da er nach Ablauf einer bestimmten Frist auch dann renovieren müsste, wenn es nicht notwendig ist. Sie ist daher unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter renovieren muss, so BGH v. 23.6.2004, Az. VIII ZR 361/03.

    Alle im Formularvertrag enthaltenen Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind dann unwirksam, auch wenn die Regelungen zu Schönheitsreparaturen in verschiedenen Klauseln enthalten sind, so BGH v. 22.9.2004, Az. VIII ZR 360/03.

    Wirksam ist aber eine Klausel, die einen angemessenen Fristenplan enthält und den Mieter verpflichtet, "je nach Grad der Abnutzung" zu renovieren, so BGH v. 28.4.2004, Az. VIII ZR 230/03.

    Auch ein angemessener Fristenplan und die Formulierung, dass der Mieter "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen hat, enthält keinen starren Fristenplan und wäre daher wirksam, so BGH v. 13.7.2005, Az. VIII ZR 351/04.

    Wenn der Mieter in einer Klausel aber verpflichtet wird, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen und auf die üblichen Fristen insoweit Bezug genommen wird, z.B. Küchen/Bäder alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume alle: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper alle 6 Jahre, wird dies als starrer Fristenplan gewertet. Die Klausel ist dann gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, so BGH v. 5.4.2006, Az. VIII ZR 106/05 und BGH v. 5.4.2006, Az. VIII ZR 152/05.

    Je nach Formulierung der Klausel kann daher das Eine oder das Andere gelten, für den Laien kaum durchschaubar.

  3. Quotenklausel

    Am 5. April 2006 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 178/05) entschieden, dass auch eine Quotenklausel unwirksam ist, wenn sie einen starren Fristenplan enthält. „Quotenklausel“ bedeutet, dass der Mieter im Formularvertrag verpflichtet wird, zeitanteilig nach einem Fristenplan noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu zahlen.

    Nach einem Hinweisbeschluss des BGH vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12) wurde bereits deutlich, dass die Quotenklauseln wohl insgesamt unwirksam sind. Das hat das Landgericht Nürnberg-Fürth  aufgegriffen und in einem Urteil vom 5. August 2014 Az. 7 S 8765/13 entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind, wenn sie keine genauen Vorgaben enthält, wie der vom Mieter zu zahlende Kostenanteil zu berechnen ist.

    Der BGH hat diese Auffassung in einem Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/13) bestätigt. Demnach sind Quotenklauseln nicht wirksam, da der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln kann. Denn Klauseln, bei denen der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht weiß, welche Belastungen auf ihn zukommen können, sind unwirksam.

  4. Farbwahlklauseln

    Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist unwirksam, wenn sie auch für die Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter während des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, da in die Privatsphäre des Mieters nicht eingriffen werden darf und dem Mieter nicht vorgeschrieben werden kann, wie er seine Wohnung gestaltet, so BGH v. 18.6.2008, Az. VIII ZR 224/07 und BGH v. 18.2.2009, Az. VIII ZR 166/08.

    Auch die Formulierung, dass der Mieter „zu weißen“ hat, macht die Klausel insgesamt unwirksam, so BGH v. 23.9.2009, Az. VIII ZR 344/08, da die Formulierung so verstanden werden kann, dass der Mieter nur mit weißer Farbe streichen darf.

    Dies gilt auch, wenn der Mieter aufgrund seines Formularvertrages Innentüren und Fenster von innen „nur weiß“ streichen darf. Mit der bloßen Vorgabe im Vertrag, dass der Mieter Türen und Fenster nur weiß streichen darf, werden die Klauseln im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam, so der BGH v. 20.01.2010.

  5. Bestimmte Ausführungsart

    In vielen auch von Genossenschaften genutzten Vertragsformularen sind Allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten, die dem Mieter vorschreiben, dass er nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf. Allein diese Formulierung im Vertragsformular führt dazu, dass alle im Vertrag enthaltenen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind. Das gilt selbst dann, wenn die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen in verschiedenen Klauseln enthalten sind und ein Fristenplan eigentlich wirksam vereinbart wäre, so BGH v. 28.3.2007, Az. VIII ZR 199/06.

  6. Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie Parkettversiegelung

    Grundsätzlich gehören Außenanstriche von Türen und Fenstern oder das Abziehen oder die Wiederherstellung der Versiegelung von Parkettböden nicht zu den Schönheitsreparaturen.

    Wenn das im Mietvertrag nicht präzise vorformuliert ist, ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. In einer Entscheidung vom 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/09  hat der Bundesgerichtshof nochmals bestätigt, dass sich der Begriff der Schönheitsreparaturen auch bei preisfreiem Wohnraum [Definition siehe oben] aus der in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) enthaltenen Definition ergibt.

    Nach der dort enthaltenen Beschreibung der Schönheitsreparaturen gehört die Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett nicht zu den Schönheitsreparaturen. Wenn im Formularvertrag zu den Schönheitsreparaturen nur formuliert ist, dass der Mieter Türen und Fenster zu streichen hat, dann ist die Klausel insgesamt unwirksam. Da der Mieter Türen und Fenster nach der Definition der Berechnungsverordnung nur „von innen“ (und nicht von außen) zu streichen hat, muss diese Klarstellung „von innen“ auch im Vertrag enthalten sein, sonst ist die Klausel unwirksam. Der Mieter muss daher bei einer Erweiterung des Katalogs der BV überhaupt nichts renovieren.

  7. Schönheitsreparaturen und Eigenleistung

    Soweit der Mieter in einem Formularvertrag verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, ist die im Vertrag enthaltene Klausel zu den Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam, so BGH v. 09.06.2010, Az. VIII ZR 294/09.

    Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, dass diese Klausel bei „kundenfeindlichster“ Auslegung so verstanden werden kann, dass der Mieter kostensparende Eigenleistung nicht durchführen darf. Der Mieter muss aber auch das Recht haben, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Wenn dies mit einer sogenannten Fachhandwerkerklausel untersagt wird, wird der Mieter unangemessen benachteiligt. Die Klauseln im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen sind dann insgesamt unwirksam mit der Folge, dass dann wieder die gesetzliche Regelung gilt, nach der der Vermieter die Mietsache Instand zu halten hat.

  8. Kostenvoranschlag nur vom Vermieter

    In vielen Formularverträgen wurde in den AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) geregelt, dass sich die Kosten von Schönheitsreparaturen nach dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts richten. Diese Regelung hat der BGH mit einem Urteil vom 29.05.2013 Az. BGH VIII ZR 285/12 für unwirksam erklärt. Hintergrund: Wenn der Mieter auszieht, ist muss er oft nicht renovieren, da eine Renovierung nach dem Fristenplan noch nicht fällig ist. Wenn die Quotenklausel wirksam ist, muss er dann zeitanteilig für Schönheitsreparaturen zahlen. Dann muss aber auch der Mieter die Möglichkeit haben, einen Kostenvoranschlag vorzulegen. Achtung: In den Verträgen des Grund- und Hausbesitzervereins Nürnberg und Umgebung ist von einem „unverbindlichen“ Kostenvoranschlag des Vermieters die Rede. Das Amtsgericht Nürnberg vertritt hier die Auffassung, dass die Regelung mit dem Zusatz „unverbindlich“ wirksam ist.

  9. Abnahmeprotokoll

    In der Regel wird nach dem Auszug ein Abnahmeprotokoll erstellt. Das ist unproblematisch, soweit es eine reine Zustandsbeschreibung enthält und der tatsächliche Zustand der Wohnung und Zählerstände festgehalten werden. Erheblicher Ärger ist vorprogrammiert, soweit hier, etwa um unwirksame Schönheitsreparaturklauseln zu umschiffen, gleichzeitig eine Zahlungsverpflichtung aufgenommen wird.

    Viele Vermieter ärgern sich darüber, wenn die Klauseln in ihrem Vertrag zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind und der Mieter bei Auszug nichts renovieren muss. Manche Vermieter greifen dann zu dem „Kunstgriff“, in dem Abnahmeprotokoll festzustellen, dass die Wohnung unrenoviert zurückgegeben wird und der Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe eines vom Vermieter zu erstellenden Kostenvoranschlages zahlt.

    Wenn der Mieter das übersieht, ist er erst einmal zur Zahlung verpflichtet.

    Aber: Das Amtsgericht Nürnberg hält nicht viel von diesem „Kunstgriff“. Soweit der Mieter eine solche Erklärung unterschreibt, wird diese in der Regel nicht als  deklaratorisches oder abstraktes Schuldanerkenntnis gesehen, denn der Mieter will mit seiner Unterschrift in einem Abnahmeprotokoll keine neue unabhängig vom Mietvertrag bestehende Verpflichtung eingehen. Das Amtsgericht Nürnberg stützt sich damit auf eine Entscheidung des BGH vom 27.5.2009, Az. VIII ZR 302/07.

    Nach dieser Entscheidung kann ein Mieter, wenn er auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, nach § 818 Abs. 2 BGB Ersatz des Wertes seiner Renovierungsarbeiten vom Vermieter fordern. Dieser Rückforderungsanspruch besteht auch, wenn der Mieter an den Vermieter trotz unwirksamer Renovierungsklausel zahlt.

    Für die Geltendmachung von Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses oder bei Ende des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme durchgeführt oder an den Vermieter gezahlt hat, ohne dazu verpflichtet zu sein, gilt nach § 548 Abs. 2 BGB eine Verjährungsfrist von nur sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses, so der BGH vom 4.5.2011, Az. VIII ZR 195/10. Die Verjährung wird nur durch die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens unterbrochen, nicht durch das außergerichtliche Schreiben, in dem die Ansprüche geltend hemacht werden!

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Beratung durch einen Anwalt

In allen oben nur knapp dargestellten Fallvariationen besteht erheblicher Beratungsbedarf, da in der Praxis jeder Fall etwas anders gelagert ist, als in den oben dargestellten Entscheidungen.

Wir befassen uns seit vielen Jahren intensiv gerichtlich und außergerichtlich mit dem Mietrecht und beantworten Ihre Fragen zum Mietvertrag.

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