Kündigung

Das böse Erwachen

Kündigung des Mietvertrages

Mietverträge über Wohnraum, die nicht über einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen sind, können vom Mieter oder Vermieter nur schriftlich gekündigt werden. Eine mündliche Kündigung, eine Kündigung per E-Mail oder eine telefonische Mitteilung kann ein Mietverhältnis grundsätzlich nicht wirksam beenden.

Der Vermieter kann nur wirksam kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 Abs. 2 BGB. Dieses Interesse muss er in seinem Kündigungsschreiben so genau mitteilen, damit der Mieter nachvollziehen kann, ob dieses berechtigte Interesse besteht. Der Mieter muss seine Kündigung nicht begründen.

Wenn eine Erläuterung des berechtigten Interesses in der Kündigung des Vermieters fehlt, ist die Kündigung unwirksam. Sie ist auch dann formell unwirksam, wenn Unterschriften fehlen. Sind an dem Mietverhältnis mehrere Personen beteiligt, zum Beispiel Eheleute, so kann die Kündigung nur von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Lassen Sie sich von unseren Anwälten beraten!

Kündigungsfrist Mietvertrag

Die Kündigungsfristen liegen für den Vermieter abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten. Für den Mieter beträgt die Kündigungsfrist immer drei Monate. Eine Ausnahme kann sich dann ergeben, wenn der Mietvertrag vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde.

Ein Mietverhältnis kann spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt also fast drei Monate. Wenn der Mieter mindestens fünf Jahre in der Wohnung gewohnt hat, verlängert sich diese Frist für den Vermieter auf sechs Monate, bei einer Mietzeit von mehr als acht Jahren auf neun Monate, § 573 c Abs. 1 BGB.

Zu beachten ist, dass nicht das Absenden des Kündigungs-schreibens maßgeblicher Zeitpunkt für die Berechnung der Fristen ist, sondern der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Vermieter oder Mieter. Es empfiehlt sich daher, die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein zu schicken oder diese persönlich abzugeben und quittieren zu lassen. Falls die Kündigung verspätet zugeht, wird sie dadurch aber nicht unwirksam. Der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses verschiebt sich dann um einen Monat.

Sozialklausel & Widerspruch

Der Mieter kann, wenn er eine ordentliche Kündigung erhält, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Sozialklausel).

Die Voraussetzungen des Kündigungswiderspruchs sind in den §§ 574 ff. BGB geregelt.

Der Kündigungswiderspruch muss schriftlich erklärt werden und das Widerspruchsschreiben spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugehen. Nur wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen hat, kann der Mieter den Widerspruch auch später einlegen.

Bei einem Zeitmietvertrag gilt die Sozialklausel nicht. Auf die Sozialklausel kann sich der Mieter nicht berufen, wenn er selbst gekündigt hat oder wenn der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen durfte, z.B. wenn mehr als zwei Monatsmieten nicht bezahlt wurden.

 Die außerordentlich fristlose Kündigung und Zahlungsverzug

Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis ohne Einhaltung von Fristen beenden, wenn dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, §§ 543, 569 BGB. Beispiele sind schwere Beleidigungen, tätliche Angriffe, Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten, etc.

Kritisch wird es in einem Mietverhältnis immer, wenn Mieten nicht oder zu spät gezahlt werden. Dem Vermieter ist dann sehr schnell der Weg eröffnet, das Mietverhältnis zu beenden. Das kann je nach Fall mit ordentlicher oder auch mit außerordentlich fristloser Kündigung erfolgen – und selbst dann, wenn der Zahlungsrückstand bereits länger zurück liegt. Der Bundesgerichtshof hat am 13.07.2016 Az. VIII ZR 296/15 entschieden, dass die Kündigung nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen muss, denn die allgemeine Vorschrift des § 341 Abs. 3 BGB gelte im Mietrecht nicht.

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Der BGH hat am 10.10.2012 Az. VIII ZR 107/12 entschieden, dass die Hürde des § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB – also zwei fehlende Monatsmieten als Voraussetzung für die fristlose Kündigung – nicht für die ordentliche Kündigung gilt. Wohnungsmietern kann daher auch schon dann ordentlich mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn sie mit einer Monatsmiete in Verzug sind. Die Grenze von zwei Monatsmieten für die fristlose Kündigung gilt nicht für die ordentliche Kündigung. Eine „nicht unerhebliche Zahlungspflichtverletzung“ liegt aber nicht vor, wenn der Betrag von einer Monatsmiete nicht erreicht ist oder wenn die Dauer des Rückstands weniger als einen Monat betragen hat. Dann kann nicht gekündigt werden. Und wichtig: Mit dieser Entscheidung hat der BGH auch klargestellt, dass bei der ordentlichen Kündigung nach Verzug von einer Monatsmiete nicht die Heilungswirkung des § 569 Absatz 3 Nr. 3 gilt. Damit ergeben sich neue Kündigungsmöglichkeiten, die von der Rechtssprechung bislang so nicht vertreten wurden. Wir beraten Sie und zeigen Wege auf, wie mit dieser neuen Situation umzugehen ist.

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